3月4日，上海黄浦区公开推介两宗位于核心区域的地块，分别位于小东门街道和豫园街道，总面积约为3.2公顷。这两宗地块均位于黄浦老城区中心绝版地段，生活配套设施齐全，交通便利，且历史文化气息浓厚。

　　纵览黄浦近十年的公开供地情况，唯有2014年年末以中民投为首的联合体斥资248.4亿拿下的70万方的董家渡地块（小东门街道616、735街坊地块），刷新了当时上海总价“地王”的纪录，备受瞩目。其余地块的出让几乎都是由城投、南房等地方平台底价接手，2014年至今，黄浦区公开途径出让涉宅地块仅6幅，2022至2023年黄浦区公开土拍完全处于“空窗期”。

　　但实际上，除公开途径，黄浦区2022年至今通过协议或者划拨方式已出让了6幅地块，除少量用作公租房建设外，大部分地块都是可上市的普通商品住宅地块，其中包括即将进入摇号阶段的黄浦庆成府（五坊园四期）。

　　同时规划显示，2025年底前，黄浦区将全面完成零星二级旧里以下房屋改造；2027年底前，全面完成小梁薄板房屋改造；到2032年底，全面完成不成套职工住宅改造。可以说，随着黄浦区旧区改造动作的加快，2024年至今后的几年将成为该区域新房供应的密集期。就拿今年来看，整个区域待售项目也远超历史上任何一个年份。除了黄浦•庆成府之外，包括旧改项目在内，还将有大量项目上新，涉及董家渡、淮海中路、豫园、老西门多个板块。

　　如此大体量的豪宅即将入市，且单价普遍都在15万左右，甚至更高，户型也以150平以上的大平层为主，总价都在2000万+，甚至还有天价别墅。由于产品类似，楼盘之间的距离也较近，因此客户重迭度非常高，以黄浦•庆成府为例，58安居客云洞察数据显示，其客户重迭度在40%以上的就有三个。

　　尽管从户型和总价乍看，能接受的客群都比较一致，但我们通过【云洞察】产品数据库进一步剖析发现，各盘依旧有自己的专属客群。我们依次查询了和上述黄浦•庆成府，及和其客群来源重合度在40%以上的海玥黄浦源、露香园二期、绿城外滩兰庭，发现客户的工作商圈、居住商圈、甚至是外地客户的比重都有一定差距。

　　黄浦•庆成府，海玥黄浦源、露香园二期的外地、本地客比重都为四六开，即本地客占6成，外地客占4成，而绿城外滩兰庭的外地客占比达到、55%，超过本地客，除了吸引江浙一带的客群外，北京客群占比也居前。结合楼盘所在区位，我们可以理解为，该盘区位更临江，景观型更强，在外地客心目中的价值点更高（这一点在陆家嘴滨江的豪宅项目中也能找到共鸣），而其余三个楼盘尤其是庆成府和露香园二期，均为老

　　除了本外地客群外，我们还利用【云洞察】产品数据库对上述四个项目客群的工作及居住商圈进行了挖掘。发现了一个有趣的现象，除居住在古美罗阳、陆家嘴、豫园这些板块的高端客户外，南桥板块、惠南、高境等传统刚需居住板块的客群，对该些项目的关注度也居高不下。

　　小结：在经济下行态势下，居民的金融资产配置需求降低，消费类需求上升，而市中心的房地产仍然是高净值客户的作为资产配置的一大选择。豪宅如何做好有效去化，尤其是在产品同质化比较严重的区域，除了在产品层面做好自己的特色外，通过有效的洞察数据做好客户的精准性投放也尤为必要。